Guía para comprar tu propiedad

Definí tu búsqueda y tu presupuesto real

Antes de coordinar visitas conviene planificar. Te ahorra tiempo y te ayuda a reconocer rápido la propiedad correcta.

Tu presupuesto real

Al precio de la propiedad hay que sumarle los gastos de compra: honorarios, escribanía, impuestos y gastos de inscripción. Los detallamos en el capítulo 8. Contalos desde el principio para no llevarte una sorpresa.

Qué estás buscando

Hay cientos de variables, pero para empezar alcanza con estas:

¿Tenés que vender para comprar?

Si necesitás vender tu propiedad para poder comprar, te recomendamos no salir a visitar hasta tener una reserva por la tuya. Podés ir armando la lista de candidatas, pero enfocá tu energía en conseguir primero esa reserva. Para la venta, tenemos una guía para vender tu propiedad.

Créditos hipotecarios

Si vas a comprar con crédito, empezá por acá: el monto que te presten define tu presupuesto.

• Consultá en más de un banco. Tasas, porcentaje financiado, plazo y requisitos cambian bastante de un banco a otro.
• Calculá cuánto te prestan según tus ingresos. La cuota tiene un tope en relación con lo que ganás.
• Buscá propiedades «aptas crédito». El banco necesita que la propiedad y sus papeles cumplan sus requisitos.
• Prevé más tiempo. Entre la aprobación y la escritura con el banco, el proceso suele ser más largo que una compra al contado.

Simulá tu crédito: calculá cuánto te prestan, la cuota inicial y el ingreso que te piden en cada banco con nuestro simulador de créditos hipotecarios, con datos oficiales del BCRA.

Paso a paso: en nuestra guía para comprar con crédito hipotecario te explicamos cómo elegir el banco, qué papeles pedir antes de reservar y qué pasa con la tasación, la escribanía y el dólar.

Las condiciones de los créditos cambian seguido, por eso las actualizamos en el blog:

• Créditos hipotecarios: qué opciones hay hoy y cómo saber cuál te conviene
• ¿Cuánto hay que ganar para comprar una propiedad de USD 75.000 o 125.000?
• Todas las notas sobre créditos y mercado

Cómo buscar en los portales

Los portales más usados son Zonaprop, Mercado Libre y Argenprop. Estos consejos sirven para los tres:

• Ambientes: se cuentan como dormitorios más uno. Si buscás 2 dormitorios, filtrá por 3 ambientes.
• Precio: poné siempre un mínimo y un máximo, así evitás los avisos «consultar precio». Recordá que el precio publicado no incluye gastos.
• Superficie: usá un rango. A veces los avisos no separan cubierta y total, o suman baulera y cochera.
• Cochera: si es excluyente, filtrala, pero leé la descripción: a veces se vende aparte.
• Fecha de publicación: empezá por los avisos de menos de 45 días, que suelen estar mejor de precio. Cuando sientas que ya viste todo, filtrá por «hoy» o «última semana».
• Mapa: dibujá la zona exacta donde querés vivir (o la que querés evitar).
• Guardá la búsqueda y activá alertas para enterarte de lo nuevo.

Tip: si filtrás demasiado podés perder propiedades mal cargadas en el portal. Armá una planilla con tus candidatas y tus impresiones de cada una: te va a servir para comparar.

Preguntas antes de visitar

Antes de coordinar una visita, hacé estas preguntas a la inmobiliaria o al dueño. Te evitan perder tiempo:

• ¿Está bien de papeles? ¿Está lista para escriturar? Si necesitás comprar en un plazo determinado, preguntá si está para «escritura rápida».
• ¿Viene de una sucesión? Lo ideal es que la declaratoria de herederos ya esté inscripta: el trámite está avanzado y no demora la compra.
• ¿La venta está sujeta a reubicación? Si el dueño vende para comprar, tu reserva queda condicionada a que él encuentre dónde mudarse, en general en 30 a 45 días. Si no lo logra, te devuelven el dinero y no podés comprar. Entre dos opciones parecidas, conviene la que no tiene esta condición.
• ¿Hay inquilinos? Preguntá si tienen contrato y cuándo desocupan. En la reserva tiene que quedar el compromiso de entregarla libre y en qué plazo.
• ¿Es el último piso? Suele tener más riesgo de humedad y calor, y no siempre figura en el aviso.
• ¿Cuánto son las expensas? Pedí la última liquidación, separando ordinarias y extraordinarias.
• ¿Es apto profesional? Lo dice el reglamento de copropiedad. Si buscás alquiler temporario, preguntá si el consorcio lo prohibió.

Si podés, visitá la propiedad en su mejor y en su peor momento: con poca luz, en hora pico si da a una avenida, o un día de partido si hay un estadio cerca.

Qué mirar en la visita

Llegá 30 a 60 minutos antes para recorrer la zona, hablar con el encargado sobre el estado del edificio y preguntarle a algún comercio o vecino por la seguridad.

Cómo decidir entre opciones

Es muy probable que la propiedad perfecta no exista. Llega un momento en que hay que ordenar prioridades: qué es excluyente y qué estás dispuesto a resignar.

Una herramienta útil es el FODA: anotá fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas de cada finalista. A veces la conclusión es que conviene ampliar la zona de búsqueda.

Y dos preguntas que ayudan mucho:

• ¿Dónde sos feliz? Por ejemplo: no soportás un departamento oscuro, pero podés resignar el balcón a cambio de mucha luz.
• ¿En qué momento de tu vida estás? Por ejemplo: hoy no necesitás más de 60 m², así que preferís menos metros con sol y vista abierta.

Reserva y negociación

1. Reserva. Hacés tu oferta dejando una reserva, en general del 1% del precio ofrecido.
2. Respuesta. El vendedor tiene 4 días corridos para aceptar, rechazar o contraofertar.
3. Refuerzo. Con todo acordado, se entrega un refuerzo (en general del 5%), que retiene el martillero hasta la escritura.
4. Boleto o escritura. Si se firma boleto, que el escribano haga antes el estudio de títulos.

Más que el precio

La compra se negocia en muchas variables. Conviene definirlas desde la reserva:

• Precio y moneda: en general, dólares.
• Forma de pago: contado, transferencia o crédito, y qué porcentaje se paga antes de escriturar.
• Lugar de firma: suele elegirlo el vendedor. Si comprás con crédito, se firma donde indique el banco.
• Escribano: suele elegirlo el comprador, porque es quien le dice si puede comprar con seguridad.
• Fechas tentativas de refuerzo, boleto y escritura.
• Posesión: al escriturar o antes (con un boleto que asegure buena parte del pago), o después, con un comodato.
• Inventario: qué queda (aires, calefactores, cocina, artefactos de baño) y qué se lleva el vendedor.

Gastos de compra

Estos son los gastos principales además del precio. La cifra exacta te la confirma la escribanía con la proforma, que te conviene pedir apenas tengas la reserva aceptada.

Importante: la normativa impositiva cambia seguido. Revisá tu caso con la escribanía antes de firmar.

Calculá tus números: usá nuestra calculadora de gastos de compra y venta para ver el detalle en dólares y pesos.

El día de la escritura

• Llevá tu DNI (y el de tu cónyuge, si corresponde).
• Coordiná con la escribanía cómo se hace el pago y los gastos.
• Revisá el inventario acordado y recibí las llaves.

Te acompañamos en cada paso, desde la primera visita hasta la firma. Y después también: queremos ser tu inmobiliaria de confianza para lo que venga.